Verlängerung von Gewerbemietverträgen

Auf Mietverträge über Gewerberäume sind viele gesetzliche Regelungen aus dem Wohnraummietrecht nicht anwendbar. Hier herrscht eine deutlich größere Vertragsfreiheit. Üblich sind befristete Verträge mit fester Laufzeit. Zu den Gestaltungsmöglichkeiten des Gewerbemietvertrages gehört auch die Verlängerungsoption. Mit sich daraus ergebenden Fragen haben sich verschiedene Gerichte beschäftigt — hier drei Urteile in der Zusammenfassung.

Zum Thema Vertragsverlängerung enthielt ein Mietvertrag zwei Klauseln: Einmal eine Verlängerungsoption, nach der der Mieter einmalig das Recht hatte, den Vertrag um ein Jahr zu verlängern. Dieses Recht musste er spätestens drei Monate vor Vertragsende schriftlich beim Vermieter geltend machen. Eine weitere Klausel besagte, dass sich der Mietvertrag automatisch um ein Jahr verlängere, wenn nicht einer der Vertragspartner ihn spätestens drei Monate vor Ablauf kündige. Der Mieter machte nun von der Verlängerungsoption keinen Gebrauch, zog nach einem Jahr aus und zahlte keine Miete mehr. Er war der Meinung, nicht ausdrücklich kündigen zu müssen. Der Vermieter sah den Vertrag als automatisch verlängert an und wartete ein halbes Jahr. Dann kündigte er fristlos wegen Zahlungsverzuges und verklagte den Mieter auf die Miete für das letzte halbe Jahr. Das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied, dass der Vermieter hier im Recht war, da die beiden Klauseln kombiniert werden könnten. Die Nichtausübung der Verlängerungsoption sei nicht als Kündigung zu verstehen.

In einem weiteren Fall enthielt der Vertrag ebenfalls eine Verlängerungsregelung, nach der sich der Vertrag automatisch verlängert. Der Mieter hatte aber schon vor Beginn der Verlängerungsphase Mängel an den Räumen gerügt, die der Vermieter nicht abstellte. Nach Beginn der Verlängerungsphase setzte er dem Vermieter Fristen zur Abhilfe und minderte schließlich die Miete. Der Vermieter meinte, dass ein neuer Vertrag laufe, der in Kenntnis der Mängel abgeschlossen worden sei. Der Bundesgerichtshof entschied, dass kein neuer Vertrag geschlossen, sondern die Laufzeit eines bestehenden verlängert worden sei. Der Mieter konnte daher die Miete wegen der Mängel mindern.

In einem ähnlichen Fall übte der Mieter die Verlängerungsoption zweimal aus und stimmte auch einer Erhöhung der Betriebskosten zu. Während der zweiten Verlängerungsphase rügte er Mängel an den Räumen, minderte die Miete, forderte einen Teil der gezahlten Miete zurück und verlangte einen Kostenvorschuss für die Beseitigung der Mängel. Auch hier ging es um die Frage, ob sie durch die Verlängerung in Kenntnis der Mängel ihr Minderungsrecht verloren hätten. Und auch in diesem Fall entschied der Bundesgerichtshof, dass die Ausübung der Verlängerungsoption nicht mit einem neuen Vertragsschluss gleichzusetzen sei, sondern nur der bestehende Vertrag fortgesetzt wurde. Daran ändere auch die Erhöhung der Betriebskosten nichts. Die Mieter hätten deshalb ihre Rechte wegen der Mängel nicht durch die Vertragsverlängerungen verloren. (bs / D.A.S. Leistungsservice)