Von einem Baumangel spricht man üblicherweise, wenn die Nutzbarkeit des Bauwerkes für die übliche oder im Bauvertrag vorausgesetzte Verwendung beeinträchtigt ist oder wenn das Bauwerk nicht dem entspricht, was die Vertragsparteien vereinbart haben. Unter bestimmten Umständen können Bauherren jedoch auch bei rein optischen Mängeln die Abnahme verweigern oder Ansprüche gegen Bauunternehmer oder Bauhandwerker geltend machen. Voraussetzung ist allerdings, dass es sich nicht nur um geringfügige Mängel handelt.
Die folgenden drei Gerichtsurteile wurden uns von der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH zugespielt und zeigen beispielhaft, wann Handwerker für „Optische Mängel am Bau“ haftbar gemacht werden können.
Fall 1: Die grün verfärbte Fassade
Eine Eigentümergemeinschaft hatte eine Fassadensanierung mit Wärmedämmung in Auftrag gegeben. Die Fassade war weiß, aber schon nach zwei Jahren zeigten sich dunkle, grünliche Verfärbungen. Dabei handelte es sich um Schimmelpilze und Algen. Die Eigentümergemeinschaft wollte Gewährleistungsrechte geltend machen.
Der Unternehmer verteidigte sich mit der Begründung, dass sich eine Fassade durch Umwelteinflüsse eben verfärben könne und gelegentlich zu reinigen sei. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main bestätigte, dass hier ein Mangel vorlag. Zwar verfärbe sich jede Fassade nach und nach infolge von Witterungseinflüssen – aber nicht schon nach zwei Jahren. Einem Sachverständigen zufolge hätten sich die ebenfalls hellen Fassaden der Nachbarhäuser nicht in dieser Weise verfärbt.
Die verwendeten Materialien waren für sich genommen einwandfrei. Abhilfe war laut dem Sachverständigen durch eine Verbreiterung von Zinkblechabdeckungen möglich, die ein ständiges Herablaufen von Regenwasser an der Fassade verhindern könnten.
Das Gericht sah die erbrachte Werkleistung als mangelhaft an. Dies sei der Fall, weil das Gebäude schon nach kurzer Zeit ein unschönes äußeres Erscheinungsbild aufgewiesen habe und obendrein alle zwei Jahre ein unüblicher Reinigungsaufwand anfalle. (OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 07. Juli 2010, Az. 7 U 76/09 )
Fall 2: Kein pauschales Weigerungsrecht für den Bauunternehmer
Bei einem Baumangel hat der Bauherr zunächst das Recht auf Nacherfüllung. Das bedeutet: Der Unternehmer muss den Mangel beseitigen oder ein neues Bauwerk herstellen. Er erbringt die Nacherfüllung meist als Nachbesserung, also als Mängelbeseitigung. Verweigern kann der Bauunternehmer dies, wenn die Nachbesserung für ihn mit unverhältnismäßigem Aufwand verbunden wäre.
Der Unternehmer kann dieses Argument aber nicht pauschal geltend machen, nur weil es sich um einen optischen Mangel handelt. Darauf wies das Oberlandesgericht Düsseldorf hin. In solchen Fällen kommt es darauf an, inwieweit der Auftraggeber ein nachvollziehbares Interesse daran hat, dass das Bauwerk auch optisch einwandfrei ist.
Hier ging es um zwei Dachstühle auf einem Altbau und einem benachbarten Neubau, die nach Wunsch des Bauherren die gleiche Höhe haben sollten. Ein Dachstuhl war zu niedrig und hätte komplett neu errichtet werden müssen, um ihn auf die gewünschte Höhe zu bringen. Obendrein hatte der Unternehmer dies schon während der Arbeiten bemerkt und nichts getan.
Je größer das Interesse des Bauherrn an einem einwandfreien Aussehen des Gebäudes ist, desto weniger kann der Unternehmer geltend machen, dass für ihn der Aufwand der Nachbesserung zu groß wäre. Im Ernstfall kommt es also immer zu einer Abwägung zwischen den Interessen der Vertragspartner. Diese fiel hier zum Nachteil des Unternehmers aus. (Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 04. November 2014, Az. I-21 U 23/14 )
Fall 3: Falscher Boden
Treffen sich Kunde und Handwerker vor Beginn der Arbeiten in einem Restaurant und vereinbaren, dass der Handwerker im gehobenen Modegeschäft des Kunden den gleichen Boden verlegen soll wie im Restaurant, so ist ein anderer Boden nicht vertragsgemäß.
Zwar handelte es sich auch hier um einen optischen Mangel. Es kam dem Kunden jedoch entscheidend darauf an, genau diesen Fußboden zu bekommen, den er für repräsentative Zwecke nutzen wollte. Farbabweichungen musste er nicht hinnehmen. Es lag damit ein wesentlicher Mangel vor.
Das Recht der Nachbesserung hatte der Handwerker hier nicht – denn er hatte bereits geäußert, dass er nichts mehr machen könne. Das Oberlandesgericht Stuttgart entschied: Der Handwerksbetrieb hatte hier keinen Anspruch auf den vereinbarten Werklohn. (Oberlandesgericht Stuttgart, Urteil vom 19. April 2011, Az. 10 U 116/10 )
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