Der Gewerbemietvertrag

Mehr Vertragsfreiheit – mehr Risiko

Trotz der größeren Vertragsfreiheit im Gewerbemietrecht dürfen auch hier die Mieter nicht durch starre Fristenpläne für Schönheitsreparaturen benachteiligt werden (Foto: D.A.S. Rechtsschutzversicherung)
Die rechtlichen Rahmenbedingungen für einen gewerblichen Miet- vertrag unterscheiden sich sehr stark von denen für einen herkömmlichen Mietvertrag über eine Wohnung. Der Mieterschutz ist beim Wohnungsmietvertrag erheblich stärker ausgeprägt, der Gesetzgeber hat den Notwendigkeiten des Geschäftslebens beim Gewerbemietvertrag durch größere Vertragsfreiheit Rechnung getragen.

Beim Gewerbemietvertrag gelten viele Regelungen über den Kündigungsschutz oder über Mieterhöhungen nicht und vieles kann vereinbart werden, was beim Wohnungsmietvertrag unzulässig wäre. Insbesondere die Beendigung des Mietverhältnisses kann rechtliche Probleme aufwerfen. Nachfolgend stellt die D.A.S. Rechtsschutzversicherung einige einschlägige Gerichtsurteile vor.

Schönheitsreparaturen nicht zwingend
In einem Gewerbemietvertrag war vereinbart worden, dass der Mieter nach Ablauf bestimmter Zeiträume in den Mieträumen Schönheitsreparaturen durchzuführen hatte. Er sollte demnach mindestens nach Ablauf von drei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie von fünf Jahren in allen übrigen Räumen Renovierungsarbeiten durchführen.
Der gewerbliche Mieter weigerte sich jedoch unter Verweis auf die Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht, nach der eine solche Vertragsklausel unwirksam sei. Der BGH gab dem Mieter Recht. Trotz größerer Vertragsfreiheit im Gewerbemietrecht gelte auch hier, dass starre Fristenpläne für Schönheitsreparaturen den Mieter unangemessen benachteiligten.
Dem Mieter dürfe nicht per Vertrag der Einwand genommen werden, dass tatsächlich noch gar kein Renovierungsbedarf gegeben sei. Nur mit dem Zusatz „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“ können derartige Fristen Vertragsbestandteil werden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.10.2008; Az. XII ZR 84/06 ).
Kein Recht auf Kündigung wegen schwerer Krankheit
Der Betreiber eines Ladengeschäfts für Geschenkartikel hatte einen langfristigen Mietvertrag mit Vertragsende am 28.02.2009 abgeschlossen. Im Jahr 2007 erfuhr er, dass er an einer Krebserkrankung litt. Er kündigte den Mietvertrag fristlos aus wichtigem Grund zum Ende September 2007. Der Vermieter akzeptierte die Kündigung jedoch nicht.
Das OLG Düsseldorf stellte fest, dass dem Mieter wegen seiner Erkrankung kein Recht auf Kündigung zustehe. Er selbst trage das Risiko, dass er aus persönlichen Gründen die Räume nicht mehr nutzen könne. Selbst mit seinem Tod werde der Mietvertrag nicht beendet, sondern gehe auf den oder die Erben über. Das Gericht fügte jedoch hinzu, dass der Mieter durchaus das Recht auf Untervermietung der Räume habe. Dem könne wiederum der Vermieter nur aus wichtigem Grund widersprechen. (Oberlandesgericht Düsseldorf, Beschluss vom 25.07.2008, Az. I-24 W 53/08).
Vertrag kann auf Nachmieter übertragen werden
Ein Steuerberater wollte seinen Betrieb aufgeben, hatte jedoch einen langfristigen Mietvertrag unterschrieben. Er verkaufte seine Praxis an einen Kollegen, mit dem er vereinbarte, dass dieser an seiner Stelle in alle dem Praxisbetrieb dienenden Verträge eintreten sollte.
Der neue Inhaber stellte sich jedoch nach Erwerb der Praxis auf den Standpunkt, nicht in das Mietverhältnis eingetreten zu sein. Er habe keinen Vertrag mit dem Vermieter, dieser habe der Vereinbarung nicht einmal zugestimmt, daher sei auch keine Verpflichtung zur Zahlung von Miete für die mittlerweile ungeliebten Räume entstanden.
Das OLG Düsseldorf stellte sich auf die Seite des Vermieters: Eine Übertragung eines Vertrages auf jemand anderen sei zulässig. Sie könne dreiseitig ausgestaltet werden. Es sei aber genauso möglich, einen zweiseitigen Vertrag zwischen dem alten und dem neuen Mieter zu schließen, dem der Vermieter jedoch zustimmen müsse. Diese Zustimmung sei hier mündlich erfolgt – als Gratulation eines Gesellschafters der Vermieterseite an den bisherigen Praxisinhaber zur erfolgreichen Geschäftsübertragung. Die mündliche Zustimmung sei ausreichend. Zwar sei im Mietvertrag vorgeschrieben, dass alle Änderungen oder Ergänzungen schriftlich stattfinden müssten. Für die Zustimmung sei die Schriftform jedoch überflüssig, da durch sie der Vertrag nicht inhaltlich geändert oder ergänzt werde (Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 08.05.2007, Az. I-24 U 128/069).
Verwaltungskosten dürfen berechnet werden
Ein Gewerbetreibender hatte eine Fläche für einen Getränkeshop gemietet. Der Mietvertrag verpflichtete ihn zur Zahlung nicht näher bezeichneter Verwaltungskosten. Bei der Nebenkostenabrechnung forderte der Vermieter nun für drei Jahre deren Nachzahlung – rund 1300 Euro jährlich. Der Mieter zahlte nicht, da er die Vertragsklausel als zu unbestimmt ansah. Weder sei umschrieben, was mit Verwaltungskosten gemeint sei, noch sei eine Höchstgrenze enthalten.
Der BGH entschied zu Gunsten des Vermieters: Was unter „Verwaltungskosten“ zu verstehen sei, sei in der Betriebskostenverordnung und in der II. Berechnungsverordnung gesetzlich definiert. Zwar könnten Verwaltungskosten bei der Wohnraummiete nicht auf den Mieter umgelegt werden. Dies sei bei Geschäftsräumen anders. Eine Höchstgrenze sei nicht erforderlich (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.02.2010, Az. XII ZR 69/08).
Konkurrenzschutz ohne Vereinbarung
Der Mieter einer Verkaufsfläche hatte festgestellt, dass auf dem Gelände auch Flächen an einen Konkurrenten vermietet worden waren. Der Vermieter berief sich darauf, dass im Vertrag kein Konkurrenzschutz vereinbart worden sei. Das Brandenburgische Oberlandesgericht entschied, dass der Vermieter beim Gewerbemietvertrag auch ohne ausdrückliche Vereinbarung verpflichtet sei, im selben Haus oder auf demselben Gelände die Ansiedlung von Konkurrenten seiner Mieter zu unterlassen (Brandenburgisches OLG, Urteil vom 10.06.2009, Az. 3 U 169/08). ■

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