Viele Gründer und Jungunternehmer starten ihre unternehmerische Tätigkeit in der Privatwohnung. Die Privatadresse ist dann gleichzeitig Firmenanschrift. Wer der freiberuflichen oder gewerblichen Tätigkeit in einer Mietwohnung nachgehen will, sollte jedoch frühzeitig das Einverständnis vom Vermieter einholen und die Wohnung nicht ungefragt zum Büro machen. Der Bundesgerichtshof zieht in zwei aktuellen Urteilen strenge Grenzen. Bei einer vertragswidrigen Nutzung kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen und Schadenersatz verlangen.
Unproblematisch sind geschäftliche Tätigkeiten in der Regel dann, wenn sie nicht nach außen in Erscheinung treten. Dazu zählt die Telearbeit eines IT-Mitarbeiters im Home-Office, die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers im häuslichen Arbeitszimmer oder die schriftstellerische Tätigkeit eines Buchautors. Bei Tätigkeiten, die beispielsweise durch den Firmennamen am Klingelschild nach außen in Erscheinung treten, ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich.
Allerdings darf er diese nicht verweigern, wenn die Tätigkeit keine Beeinträchtigung darstellt und nicht über die reine Wohnnutzung hinausgeht: wenn kein großer Kundenstamm vorhanden ist und die Tätigkeit ohne Mitarbeiter ausgeführt wird. Allerdings kann er eine Mieterhöhung fordern, da Gewerbemieten in der Regel höher ausfallen als Wohnraummieten. Hat der Vermieter Vorbehalte gegen eine geschäftliche Nutzung der Wohnung, empfiehlt es sich, eine Testphase zu vereinbaren. Problematisch sind Einheiten, die zu einer Eigentümergemeinschaft gehören, denn der Vermieter muss die Erlaubnis aller Wohnungseigentümer einholen.
Wer auf Nummer sicher gehen will, kann sich eine teilgewerbliche Nutzung der Wohnung bereits bei Abschluss des Mietvertrages einräumen lassen. Hierzu ist eine Musterklausel zur Berufsausübung in der Mietwohnung in den Vertrag mit aufzunehmen. Gerade in Regionen mit vielen leerstehenden Wohnungen haben Mieter eine gute Verhandlungsposition.
Mit dem mietvertraglichen Einverständnis ist es aber nicht immer getan: Viele Wohnungsämter, gerade in städtischen Gebieten, schützen den knappen Wohnraum mit speziellen Regelungen. Wird Wohnraum überwiegend für geschäftliche Zwecke genutzt, steht der Vorwurf der Zweckentfremdung im Raum. Betroffene sollten sich gründlich informieren und gegebenenfalls eine Erlaubnis von den Behörden einholen. Auch bauordnungsrechtliche Auflagen können einer Geschäftstätigkeit in der Privatwohnung im Wege stehen. Gegebenenfalls muss der Vermieter eine Nutzungsänderung beim zuständigen Bauamt beantragen.
Neben rechtlichen Aspekten kommen auch steuerliche zum Tragen. Gründer und Unternehmer sollten deshalb im Vorfeld fachlichen Rat einholen und alle fallspezifischen Auswirkungen abklären. Grundsätzlich gilt: Die geschäftliche Tätigkeit in der Wohnung will gut überlegt sein und ist oft nur für eine Übergangszeit ratsam. (nr/Quelle: WWS Wirtz, Walter, Schmitz GmbH)
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