Gute Aussichten für 2007

2006 legt die deutsche Bauwirtschaft, für viele überraschend, zum ersten Mal seit 1999 wieder leicht zu. Die Branche rechnet im laufenden Jahr mit einem Zuwachs der Bauinvestitionen um 1,4 % auf rund 201 Milliarden Euro. Die positive Tendenz wird gleichermaßen vom Wohnungsbau wie vom Objektbau getragen. Die Basis für die gute Auftragslage 2006 sind mehrere sich gegenseitig verstärkende Entwicklungen. Die Abschaffung der Eigenheimzulage (EHZ), die kommende Erhöhung der Mehrwertsteuer sowie ein sich auflösender Investitionsstau im Nichtwohnbau sind hier zu nennen.

Die dritte Welle von zusätzlichen vorgezogenen Kauf- und Bauentscheidungen (nach 2002 und 2003) aufgrund der Abschaffung der EHZ war in dieser Höhe nicht zu erwarten. Auf rund 26 000 schätzt B&L die zusätzliche Zahl der Genehmigungen 2005/06, die auf die Abschaffung der Eigenheimzulage zurückzuführen sind. Wenn es sich tatsächlich um einen reinen Vorzieheffekt handelt, so B&L Geschäftsführer Martin Langen, werden diese Baugenehmigungen 2007 natürlich fehlen. Bereits 2002 und 2003 hatten Diskussionen über eine Kürzung der staatlichen Wohnungsbauförderung vergleichbare Effekte. Die Vorziehwelle setzte jeweils im November mit einem starken Anstieg der Baugenehmigungszahlen ein und ebbte im April des Folgejahres ab.

Von Oktober 2006 bis etwa Mai 2007 wird der Innenausbau nach Langens Einschätzung von der Dritten Welle vorgezogener Baugenehmigungen profitieren. Bis dahin werden zum Beispiel rund 300 000 zusätzliche Innentüren in Deutschland abgesetzt werden. Ab Mitte 2007 werde die Bautätigkeit wieder auf ein Niveau von rund 20 000 Wohnungen monatlich zurückgehen. Im Wohnungsrohbau wird der Rückgang nach Erhebungen, die B&L in der Branche vorgenommen hat, bereits jetzt einsetzen, während das Ausbaugewerbe/Innenausbau 2007 noch profitieren wird. Mittelfristig ist davon auszugehen, dass pro Jahr rund 235 000 bis 250 000 Wohnungen in Deutschland fertig gestellt werden. Rund die Hälfte resultiert aus den ca. 120 000 zusätzlichen Haushalten die in Deutschland jährlich neu entstehen. Die darüber hinausgehenden Wohnungsfertigstellungen resultieren aus regionalen Verlagerungen.

So gibt es beispielsweise in den Großräumen München und Köln/Bonn Zuzüge aufgrund der besseren Arbeitsplatzangebote. In diesen Zentren ergibt sich zusätzlicher Wohnraumbedarf, während in anderen Regionen Wohnungen leer stehen.

Dies spiegelt sich auch in der regionalen Betrachtung der Wohnbauentwicklung wider. Alle Bundesländer bis auf Bremen und Mecklenburg-Vorpommern verzeichneten im 1. Halbjahr 2006 Zuwächse bei den Wohnungsbaugenehmigungen. Spitzenreiter waren das Land Berlin und der Stadtstaat Hamburg mit 28 % bzw. 44,6 %.

Analysiert man die Entwicklung auf Kreisebene, so gehörten in den ersten beiden Quartalen 2006 unter anderem die Großstädte Berlin, Hamburg und Köln zu den Spitzenreitern beim Wachstum der Wohnungsbaugenehmigungen. In Berlin wurden im 1. Halbjahr 2259 Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt (gegenüber 1435 im 1. Hj. 2005), in Köln 2080 (1342 im 1. Hj. 2005). In der Landeshauptstadt München gingen die genehmigten Wohnungen im 1. Halbjahr 2006 von 4111 (2005) auf 3555 zurück, während der Großraum München um 85,5 % auf 1.148 Baugenehmigungen zulegte.

Ein Indikator für die Entwicklung des Wohnungsbaus ist das Volumen der von den Banken gewährten Hypothekenkredite. Im ersten Quartal 2006 kam es nach einer Analyse von B&L zu einem außergewöhnlichen Anstieg der Hypothekenkredite um 32 %, der sich gleichmäßig auf den Wohn- und den Objektbau verteilte.

Einen vergleichbaren Anstieg der Hypothekenkredite gab es in Deutschland zuletzt im Jahr 2000. Damals allerdings blieb der Anstieg bei ca. 25 % über mehrere Quartale konstant, während er im 2. Quartal 2006 wieder auf 6,8 % zurückging. Zudem ging er im 2. Quartal 2006 fast ausschließlich auf das Konto des Nichtwohnbaus. Ein weiterer Zuwachs des durch Hypotheken für den Wohnungsbau zur Verfügung stehenden Geldes ist also nicht zu erwarten.

In vielen Produktbereichen des Innenausbaus macht die Renovierung schon über die Hälfte des Marktes aus. Innentüren werden zu rund 53 % in Renovierungsprojekten eingesetzt. Dieser Trend ist im Wohnbau und im Gewerbebau gleichermaßen zu beobachten. In der jüngsten Vergangenheit haben Pressemeldungen über den Verkauf von Mietwohnungen in großem Maßstab (ehemalige Postwohnungen, Wohnimmobilien der Energieversorger) sowie von kommunalen Wohnungen und Wohnungsbaugesellschaften die Öffentlichkeit aufgeschreckt.

Für die Ausbaubranche bedeuten diese Wohnungsverkäufe ein großes Potenzial, denn sie stehen für einen großen Sanierungsbedarf. B&L schätzt, dass in der näheren Zukunft bundesweit jährlich bis zu 100 000 Wohnungssanierungen durch solche Verkäufe anstehen. Da die Wohnungen auch in großen Objekten häufig nach und nach einzeln renoviert werden, ergeben sich hier vor allem Aufträge für regionale Handwerker und Zulieferer. Martin Langen tritt der Annahme entgegen, dass nur dort, wo wenig neu gebaut wird, renoviert werde. Jeder Wohnungsneubau, so Langen, zieht vier bis fünf weitere Umzüge, Neuvermietungen oder Weiterverkäufe der jeweils freiwerdenden Wohnungen nach sich, in denen häufig nicht nur Malerarbeiten anfallen.

Der Mieter- oder Eigentümerwechsel ist der klassische Renovierungszeitpunkt. Daher boome gerade in den Regionen mit hoher Neubautätigkeit auch der Modernisierungsmarkt.

Den gewerblichen Hochbau sehen die Bauforschungs-Institute 2006 nach sechsjähriger Rezession ebenfalls erstmals wieder im Plus. Die anziehende Konjunktur löst den Investitionsstau der vergangenen Jahre auf. Das führt zu Kapazitätserweiterungen und Sanierungen, die sich nach B&L-Einschätzung auch 2007 und 2008 fortsetzen werden.

Anziehender Konsum lässt den Einzelhandel in Flächenerweiterungen und Ladenbau investieren. In den Großstädten Berlin, München, Hamburg und Frankfurt fokussieren sich Immobilienanleger außerdem auf den Büromarkt, was auch hier Sanierungs- und Innenausbau-Potenziale erwarten lässt.

Mit insgesamt rund 26 800 fertiggestellten Nichtwohngebäuden bzw. über 25 Millionen Quadratmetern neu errichteter Nutzfläche rechnet B&L 2006, mit 28100 Gebäude-Neubauten bzw. 26,5 Millionen Quadratmetern neu errichteter Nutzfläche 2007. Mittelfristig wird sich die jährlich neu errichtete Nutzfläche im Nichtwohnbau nach Ansicht der Bonner Marktforscher bei rund 25 Millionen Quadratmetern einpendeln.

Im Neubaubereich ist sowohl im Wohnungsbau als auch im Nichtwohnbau davon auszugehen, dass wir bis 2008/2009 ein neues Basisniveau der gesamten Bautätigkeit erreicht haben.

In Abhängigkeit der konjunkturellen Entwicklungen werden Schwankungen zu beobachten sein. Diese werden jedoch nicht die Dimensionen der vergangenen Jahre erreichen. Damit ist in diesem Zeithorizont eine gute Planungssicherheit für die Unternehmen im baunahen Umfeld gegeben. ■